10 Điều Lưu Ý Khi Mua Nhà

Một người bạn vừa nhờ tôi chia sẻ vài lời khuyên về vay mua nhà thế chấp. Như bất cứ ai liên quan đến thế giới tài chính, tôi đã chứng kiến nhiều rắc rối nghiêm trọng trong vài năm qua. Mặc dù thời kỳ các khoản vay lớn không cần chứng minh thu nhập đã qua từ lâu, người mua nhà vẫn phải đảm bảo rằng khoản vay này sẽ không đặt họ vào vòng nguy hiểm về tài chính.

Vì vậy, tôi nói với người bạn của mình, trước khi đặt bút ký cần rà lại danh sách kiểm tra sau đây để chắc chắn rằng bạn đang làm tốt trên từng quy tắc.

Thật ra mà nói, nếu hồ sơ hẹn hò trực tuyến của bạn đặt tiêu chuẩn tìm bạn đời thỏa mãn mọi yêu cầu bên dưới, thì chắc bạn sẽ còn độc thân dài dài. “Rõ ràng là bạn không thể làm tất cả những điều này,” Jane Hodges, tác giả của Rent vs. Own cho biết.

Nhưng bất cứ ai tìm đến tôi với nguy cơ bị mất nhà, thì đều đã bỏ qua hầu hết các quy tắc này, kể cả những cái quan trọng nhất. Vì vậy chúng ta hãy nói về mười điều lưu ý khi mua nhà:

1. Đừng vay nhiều hơn số bạn có thể trả

Một quy tắc kinh nghiệm phổ biến nói rằng số tiền trả hàng tháng cho khoản vay mua nhà (tiền gốc, lãi, thuế và bảo hiểm) không nên quá 28% tổng thu nhập của bạn.

Rõ ràng, thế giới tài chính của bạn sẽ không phát nổ nếu số tiền này tăng lên 29% hoặc 33%. Nhưng một khoản chi trả cao sớm muộn cũng sẽ khiến bạn khó khăn.

2. Có ít nhất một nguồn thu nhập ổn định trong gia đình

Hiện tại các ngân hàng đã thận trọng hơn trong việc kiểm tra xem bạn có nguồn thu nhập nào không trước khi xúc tiến cho bạn vay tiền.

Hãy chắc chắn rằng bạn có thu nhập ổn định để đảm bảo việc thanh toán cho khoản vay của bạn.

3. Đừng gánh thêm nhiều món nợ khác

Một khoản vay thế chấp hợp lý sẽ nhanh chóng trở thành gánh nặng bất hợp lý khi bạn có thêm nợ vay mua xe, nợ thẻ tín dụng v.v…

Một quy tắc kinh nghiệm khác nói rằng tổng tiền trả nợ vay mua nhà và vay tiêu dùng nên thấp hơn 36% thu nhập của bạn.

Có người cho tôi xem bảng ngân sách hàng tháng của họ, với 70% thu nhập dành để trả nợ. Điều đó không thể có kết cuộc tốt đẹp.

4. Giữ một mức linh hoạt nhất định trong chi tiêu ngân sách

Bên cạnh việc trả nợ, hàng tháng bạn có các hóa đơn không thể không thanh toán cho những tiện ích, thực phẩm và quần áo thiết yếu, học phí, bảo hiểm… Kế đến là các chi phí cho việc đi ăn ngoài, giải trí, du lịch…

Trong cuốn All Your Worth, Elizabeth Warren và Amelia Warren Tyagi khuyên bạn nên giữ các chi phí thiết yếu thấp hơn 50% thu nhập thực lãnh. Nếu phải trả quá nhiều cho những chi tiêu cần thiết, bạn sẽ mất đi khả năng linh hoạt.

Khi đó, một thời gian thất nghiệp, một ca cấp cứu y tế, hay sự cố hư hỏng xe có thể trở thành thảm họa tài chính ảnh hưởng đến việc thanh toán khoản vay mua nhà của bạn.

5. Có một quỹ dự phòng khẩn cấp

Nếu bạn đang có một quỹ khẩn cấp, đừng dùng nó làm khoản trả trước khi mua nhà.

Nếu bạn chưa có quỹ dự phòng, thì tức là bạn cũng chưa sẵn sàng để đi vay mua nhà.

6. Có các bảo hiểm y tế, tai nạn và nhân thọ

Nếu bạn chưa có bảo hiểm hoặc được bảo hiểm không đủ, bạn cũng chưa thể mua một căn nhà, (trừ phi bạn đang ngồi trên một đống tiền khổng lồ).

7. Trả trước ít nhất 20%

Ở Việt Nam, các gói vay mua nhà thế chấp đều yêu cầu trả trước ít nhất 30%. Các gói vay của Mỹ không có chặn dưới này. Nhưng những khoản trả trước ở mức thấp thường phát sinh vấn đề. Theo thống kê của Felix Salmon, hãng tin Reuters, số khoản vay trả trước 15% -20% trở nên quá hạn cao gấp đôi số khoản vay trả trước 20% trong hầu hết các năm trước cuộc khủng hoảng tài chính.

8. Không sử dụng giá trị căn nhà trong việc hoạch định dòng tiền hưu trí

Bất động sản là tài sản có độ đa dạng hóa thấp, phụ thuộc vào thăng trầm của thị trường, và khó có thể nhanh chóng chuyển thành tiền mặt.

Khi hoạch định dòng tiền giai đoạn hưu trí, bạn có thể đưa vào dữ kiện khoản vay thế chấp được trả dứt điểm khi nào, làm giảm chi phí nhà ở ra sao (mặc dù bạn vẫn phải tốn chi phí cho bảo trì, thuế và bảo hiểm).

Nhưng nếu bạn đưa vào giả định căn nhà của mình sẽ gia tăng giá trị ở một tỷ suất cao và bạn có thể bán lấy tiền khi cần, thì hãy cân nhắc kỹ: theo chỉ số Case-Shiller, về dài hạn, giá nhà chỉ tăng bằng với tỷ lệ lạm phát.

9. Hãy chuẩn bị cho sự ổn định

Nếu không phải bạn định ở ngôi nhà này từ bảy đến mười năm, thì chi phí mua và bán nhà có thể đắt đỏ hơn khoản gia tăng giá trị của căn nhà.

Nói một cách đơn giản hơn: Nếu bạn còn khả năng thay đổi chỗ ở nhiều (mà hầu hết mọi người đều đánh giá thấp khả năng này) thì bạn nên chọn phương án thuê nhà.

10. Kiểm tra tỷ lệ giá nhà so với giá thuê để nhận biết dấu hiệu của bong bóng

Mỗi năm vài lần, Trulia.com nhìn vào thị trường nhà ở toàn quốc và nhận định giá nhà đang quá cao, quá thấp, hay hợp lý, dựa trên tỷ lệ giá mua so với giá thuê trong lịch sử (tính bằng cách lấy giá mua một ngôi nhà chia cho giá thuê hàng năm).

Trong giai đoạn bong bóng, giá nhà tại nhiều thị trường tăng đến mức vô lý: Mọi người bỏ $500.000 để mua căn nhà mà có thể thuê với giá $20.000 / năm.

Hiện nay giá nhà ở hầu hết các thị trường đang ở mức vừa phải (tỷ lệ 15 hoặc ít hơn), bạn có thể xem xét thêm giá mặt bằng chung của khu phố.